L’intégration de la maquette numérique en promotion immobilière chez Sogeprom
Nous avons pu poser quelques questions à Christophe Dumas, directeur innovation chez Sogeprom, la filiale immobilière de la Société Générale.
Apéro Chantier Innovation : Pour vous, qu’est-ce que le BIM ? J’imagine que c’est un investissement supplémentaire ? Comment voyez-vous les retours ?
« On veut remettre l’usager au cœur de son milieu de vie »
Un investissement supplémentaire, j’espère que non. Peut-être un surcoût au départ, mais pas un investissement. Ça, nous en sommes convaincus. Tous nos projets sont initiés dès la conception en BIM. Il y a encore un chaînon qui n’est pas encore équipé : les architectes et les concepteurs. Les petits bureaux d’études et les architectes ne sont pas équipés et n’ont pas les reins suffisamment solides. Si l’on veut initier le programme en BIM dès le départ, il faut s’en donner les moyens. Chez Sogeprom, les projets sont initiés systématiquement avec une maquette numérique. Nous voulons avoir une vision qui déborde du cadre traditionnel de la maîtrise d’ouvrage et notamment de la promotion immobilière. On veut aller plus loin que la simple remise des clés à l’acquéreur quand le chantier est terminé. Pour nous, l’immobilier de demain, ce n’est pas ça. On veut remettre l’usager au cœur de son milieu de vie qu’il soit professionnel, personnel, privé ou même dans les espaces commerciaux. On réfléchit d’abord en termes d’usages. On se demande comment le projet va s’inscrire dans son environnement et quels sont les usagers qui vont l’utiliser. Et à partir de là, on se pose la question de la conception. On se demande pour qui on conçoit et non pourquoi.
« Le BIM va nous permettre de générer un avatar du bâtiment »
Le BIM est aujourd’hui un formidable outil qui va nous permettre dès la programmation de commencer à travailler dans ce sens-là avec une information qui va évoluer et qui sera unique. L’avantage c’est que nous allons avoir cette économie de surcroît d’informations, avoir une information unique qui va s’étoffer, qui va suivre la conception et la réalisation. Mais nous voulons aller encore plus loin. Ce qu’on espère dans un avenir proche c’est que le BIM va nous permettre de générer un avatar du bâtiment, une maquette numérique que l’on puisse faire vivre. Les plans d’ouvrage exécutés seront encore plus fiables et conformes à ce qu’on l’on a réalisé. Ça nous permettra de faire vivre le bâtiment, de le faire évoluer, d’apporter des travaux de modification d’abord de manière numérique. On aura toute l’attitude de faire des simulations sur l’exploitation, sur la reconfiguration, voir sur la mutation du bâtiment, de bureau en logement par exemple et ce sur toute la durée de vie du bâtiment. C’est ce vers quoi on tend et c’est pourquoi aujourd’hui, on initie tous nos projets en BIM.
Mais, on n’est pas au stade de développement de ce qu’on appelle le BIM 6D :
- 3D : pour le côté dessin
- 4D : l’échelle de temps qu’on y ajoute
- 5D : échelle financière du coût du bâtiment
- 6D : la partie exploitation on va faire vivre le bâtiment et les usagers qui sont dedans
Vous avez quelques idées ou exemples sur comment faire vivre cette maquette dans l’exploitation au-delà de la réception du bâtiment ?
On veut un système qui soit le plus ouvert possible, sur lequel on puisse venir plugger des applications pour l’exploitation (pas seulement le facility management avec l’exploitation et la maintenance des applications techniques), mais aussi des services à l’usager comme la conciergerie numérique ou des services pour les bureaux (géolocalisation dans le bâtiment, réservation de salles de réunions, reconfiguration de salles de réunion, réservation de véhicules électriques en autopartage). C’est tout un ensemble de services que l’on va pouvoir venir greffer. Si l’application n’est pas utilisée, on la déplugge et on la remplace par une autre. Ce n’est pas seulement la maintenance technique, mais aussi le service à l’usager.
C’est une plateforme, un réceptacle qui va permettre à d’autres services d’émerger ?
« Aujourd’hui, on se projette bien au-delà de la livraison »
Absolument, c’est ça qui modifie le travail du promoteur. Aujourd’hui, le promoteur à partir du moment où le bâtiment est réalisé même réaliser en blanc, donne les clés puis en s’en va. Maintenant, dès la conception, on réfléchit déjà à ce que sera l’usage du bâtiment et on se projette bien au-delà de la livraison.
Est-ce une demande de vos clients ou est-ce vous qui l’anticipez ? A quel point, est-ce une réalité dans la demande actuelle ?
Je dirais que les périodes de crise comme celle que l’on traverse sont toujours propices à l’innovation, c’est comme cela que l’on rebondit et que l’on s’en sort. Les premiers qui innovent et qui trouvent s’en sortent toujours mieux que les autres. Donc, c’est d’abord une volonté de notre part, de se différencier, de trouver une place alternative dans le paysage. Nos clients pour parler de l’immobilier de bureau ou commercial sont deux 2 ordres :
- Des investisseurs institutionnels : la demande n’est pas très forte
- Des locataires : la demande est beaucoup plus forte chez les locataires, les futurs utilisateurs des immeubles. On a à faire à des sociétés qui vont travailler dans ses locaux et qui ont une politique RSE très adapté et une politique managériale très avant-gardiste. La demande est donc très forte effectivement.
Donc pour résumer, le BIM vous aide également à vous différencier afin d’apporter plus de valeur à l’usager ?
« Le BIM permet entre autres d’apporter plus de valeurs à l’usager »
Entre autres oui. Le BIM est un outil. Mais je dirai que c’est peut être un surcoût au départ notamment sur la partie BIM management. Cette personne qui va gérer un petit peu toutes les personnes de l’acte de construire. Mais après en termes de réalisation, d’optimisation ou en termes de diminution des surcoûts (que l’on connait aujourd’hui sur les chantiers sur des problèmes d’études qui n’auront pas été vues dans leurs globalités), on est gagnant. On a forcément déjà un surcoût en phase de réalisation puisque étudier une problématique ou un sujet en étant autour de la table sur un device (comme il était dit numérique) coûte de toute façon beaucoup moins cher que d’avoir le réparer a posteriori sur le chantier. C’est un petit surcoût au départ pour un gain au global.
Propos recueillis par l’équipe BulldozAIR, créatrice d’Apéro Chantier et de la plateforme collaborative BulldozAIR, lors de la 14ème édition de l’évènement le 6 mai dernier.
